地獄はこれから米「商業用不動産」
米連邦預金保険公社の「問題銀行リスト」が552行に急増。100兆円を超える不動産ローンの借り換えが焦点に。
2010年2月号
ジングルメールで顰蹙を買うモルガン・スタンレー本社（ニューヨーク）
AP Images
サブプライム問題以降の金融危機で完膚なきまでに痛めつけられた米国経済。住宅の価格が暴落し、失業率は上がり、GM、AIG、その他多くの大手企業が破綻寸前に陥り……と踏んだり蹴ったりの状況だ。しかし、米国経済が本当の地獄を見るのはこれからだろう。商業用不動産という爆弾を抱えているからだ。
言葉を換えれば、商業用不動産の問題はこれから本番を迎えると見られる。商業用不動産の価格変動は住宅価格の変動よりもサイクルが遅れてやって来る。米国の住宅価格は2007年にピークアウトした後、下降を続けたが、ここ数カ月間に緩やかな上昇を始めた。しかし商業用不動産の価格はまだまだ下がっている。賃料は下がり、空室も増える一方だ。ムーディーズの商業用不動産インデックスは昨年10月に前月比で1・5％下落した。これは02年8月以来の低いレベルだ。ブルームバーグによると国内の商業用不動産の平均価格は1年前から36％のダウン、ピークの07年より44％も下がっている。
「ジングルメール」の脅威
注目すべきは、金融機関の破綻急増である。09年に140の米銀が破綻したが、これは08年に25、07年に3、06年と05年はゼロだったのに比べると大幅な増加だ。FDIC（米連邦預金保険公社）は今後も銀行の破綻は続くと見ており、FDICが作成している「問題銀行リスト」は552行にまで膨れ上がった。
銀行破綻の最大の原因は商業用不動産であり、特に中小の銀行が甚大な影響を受けている。中小銀行は住宅ローンや消費者ローンの分野で大銀行に太刀打ちできないので、どうしても地元の商業用不動産関連融資の割合が高くなるのだ。FDICは増え続ける破綻に対処するため予算を26億ドル（2390億円）から40億ドル（3690億円）に増やすと発表した（FDICは連銀の監督下にある大手金融機関には直接の権限が及ばないことに注意）。実は06年にFDICは「商業用不動産ローンは銀行の自己資本の300％以下に抑えるべき」という真っ当なガイドラインを出していたのだが、残念ながら機能しなかった。
そして、目下最大の問題と見られるのがリファイナンス（借り換え）だ。今年から13年にかけて計1.2兆ドル（110兆円）もの商業用不動産ローンが満期になる。我が国でも1兆円を超える商業用不動産ローンの借り換えが来るといわれているが、それとは比較にならない規模だ。今のように市況が悪化し空室が増えると、当然ながら貸し手が借り換えに応ずることは厳しくなる。今や「証券化したローンの3分の2が、全体では半分が、借り換え不能」とレミントン・ファイナンシャル・グループのボグダノフ氏は言う。
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